销售刷卡机技巧

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本文目录一览：

1、销售刷卡机技巧

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【大王律师】

本案案由系商品房委托代理销售合同纠纷。本案的争议焦点在于佣金结算的依据以及计算标准、未销售房屋的可得利益损失的确认、装饰装修等费用的承担、解决争议的相关（律师）费用等等。

最高法院的裁判思路是紧紧扣住“理据”二字，凡请求须有依据讲理由，遵循公平等基本原则。

应该说，最高法院的判决中规中矩，没有什么审判思路的大胆“创新”。举个例子，像民商事案件经常涉及到的律师费用承担，最高法院不予支持的理由为下列两点：一、本案的当事人之间对此并未予以明确约定；二、该律师费用的实际发生未有足够证据支持。概言之，该主张缺乏事实及合同依据。最高法院的裁判思路，符合我以前提及的民商事疑难案件审理的“五大依据”。

本文的专题部分，主要探讨委托合同的任意解除权问题。大致包括以下内容：基本类型（有偿还是无偿、民事还是商事）、行使主体（委托人还是受托人）、损失的赔偿范围（直接损失、合同履行的可得利益）等等。

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【案情摘要】

第一部分，一审法院的裁判观点

关于争议焦点一，海南正光公司和河南正光公司是否应向中投公司支付已售出的包销房源和代销房源应付未付酬金2621.747553万元

1、案涉《全案销售代理合同》及《补充协议一、二、三》均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。

2、案涉代理合同签订时所约定的佣金支付条件系购房者签订《商品房买卖合同》，但从该合同的实际履行来看，双方已就支付条件予以合意变更，结算佣金的依据已改为购房者签订《商品房认购书》，故中投公司的诉请具有事实依据及合同依据。

3、根据约定的佣金计算公式，所涉256套（代销90套+包销166套）的佣金为8277万余元，然后根据《补充协议三》还须减去房屋精装修费用240万元。

至于21套退房的佣金问题，案涉销售代理合同并未予以约定，但基于公平原则，应予抵减。

4、海南正光公司不是案涉合同的当事人，根据合同相对性原理，中投公司请求其共同承担责任，缺乏合同及法律依据。

关于争议焦点二，海南正光公司和河南正光公司应否向中投公司交付包销房源未售出的14套房产并配合办理过户登记手续，或按该部分房产的市场价值提供补偿

1、根据《补充协议三》的约定，剩余包销房屋的产权归中投公司所有，而河南正光公司须无条件配合更名手续，但因前述房屋并不在河南正光公司名下，故其应依据民法第577条的规定按照合同约定的销售底价向中投公司赔偿损失。至于中投公司主张须按备案价格计算赔偿，缺乏合同依据。

2、海南正光公司不是《补偿协议三》的当事人，故中投公司请求其承担共同赔偿责任，缺乏合同依据。

关于争议焦点三，海南正光公司和河南正光公司应否向中投公司赔偿剩余代销房源的预期利益损失

1、案涉合同及补充协议均未约定河南正光公司应对未销售的代销房源承担赔偿责任；

2、中投公司所提交《治安调解协议书》并不能证明代销房源未完成销售的过错在于河南正光公司一方，故其请求河南正光公司和海南正光公司赔偿未销售房源的预期利益，缺乏合同及事实依据。

关于争议焦点四，海南正光公司和河南正光公司应否向中投公司赔偿因未按时交付部分代销房源而造成的预期利益损失

1、在案件审理过程中，各方均认可办理了预售许可证的房屋均已交付中投公司用于销售的事实；

2、中投公司亦未提交证据证明河南正光公司、海南正光公司存在案涉房屋未按时交付的情形；

3、案涉合同并未就河南正光公司交付代销房源的期限作出约定，故中投公司主张预期利益损失缺乏事实依据。

关于争议焦点五，海南正光公司和河南正光公司应否向中投公司赔偿项目的管理奖励1492.311774万元

1、根据代理合同的约定，项目的管理奖励应在项目结束后进行结算；

2、但由于案涉项目尚未结束，结算分配的条件尚未成就，故中投公司的主张与合同约定不符。

关于争议焦点六，海南正光公司和河南正光公司应否向中投公司返还代付曾琪樟的工资薪酬

1、《工程部曾琪樟费用明细确认单》中载明了该员工曾琪樟自入职以来由中投公司代发的工资、社保福利的具体数额，且吴雪明董事长在该确认单上签名；

2、河南正光公司未否认吴雪明系其公司法定代表人的身份，故吴雪明的行为应视为职务行为，代表的是河南正光公司的意思表示。

故中投公司请求河南正光公司返还其已代付的曾琪樟工资福利等，具有事实及法律依据。

关于争议焦点七，中投公司应否向海南正光公司开具增值税发票或赔偿相应经济损失

海南正光公司既不是案涉销售代理合同的当事人，合同亦无约定中投公司向其开具发票，故海南正光公司反诉请求中投公司向其开具增值税发票或赔偿相应损失，缺乏合同依据。

关于争议焦点八，中投公司应否承担河南正光公司的律师费

案涉销售代理合同及三份补充协议均未约定因诉讼所产生的律师费由中投公司承担，故海南正光公司、河南正光公司的主张，缺乏合同依据。

第二部分，中投公司的上诉要点

（一）原审法院判决对下列事实认定错误。

1、业主退房原因均系因为河南正光公司无法办理网签，故扣除保证金的主张不符合补充协议的约定，且该协议已于2018年12月31日终止，河南正光公司的请求缺乏事实与合同依据。

2、河南正光公司并未按照《补充协议三》的约定对案涉包销房源进行装修，其主张的装修费缺乏事实及合同依据。

3、根据合同的明确约定，项目的管理奖励属于中投公司应当享有的报酬，现在该项目的二期已销售完毕，河南正光公司应当支付该期奖励。

（二）原审法院存在下列法律适用错误

1、依据民法第577条、第584条的规定，河南正光公司若无法履行14套房的过户义务而须承担赔偿损失的违约责任，且赔偿损失的范围除了以销售底价计算出的房款这一直接损失外，还应包括合同履行后可以获得的利益，故原审判决不应仅支持直接损失。

2、原审判决已经中投公司完成了销售工作，故依据民法第928条的规定，中投公司有权获得21套已退房源的佣金，但却原审法院却以所谓公平原则为由扣除该佣金。

3、剩余的24套代销房源之所以未售，系由于河南正光公司的不当行为造成的，根据民法第584条，该佣金损失应属于合同履行后可以获得的利益，而且亦未超过河南正光公司订立合同时能够预见到的损失范围。

第三部分，正光置业的上诉要点

1、委托代理合同约定，中投公司须对项目房产的销售进行全程管理，包括但不限于认购书签订、《商品房买卖合同》签订备案等，只有在履行完上述义务的情形下，中投公司才有权取得销售佣金。

实务中，中投公司仅完成了29套房产的《商品房买卖合同》的销售，根据上述约定，其只能获得该29套房产的佣金。

2、包销、代销房产的销售佣金尚未达到结算条件，故原审判决河南正光公司应按照销售底价赔偿中投公司未售出14套房产的经济损失，事实及合同依据不足，而河南正光公司亦将另行起诉追究中投公司在合同履行过程中的违约责任。

3、原审判决仅以合同签订主体并非海南正光公司为由驳回河南正光公司要求开具发票到海南正光公司或赔偿损失的反诉请求，未考虑房地产项目运营的实际情况，且海南正光公司与案涉项目的土地及权益存在重大利害关系。

第四部分，最高人民法院的裁判意见

关于争议焦点一，河南正光公司应向中投公司支付的具体酬金数额

本案中，购房者共签订了商品房认购书256份，其中，签订《商品房买卖合同》29套，办理退房21套。

案涉酬金包括销售佣金、保证金、装修费用、退房佣金等项目。

1、关于销售佣金问题。从双方的实际履行来看，双方结算佣金的依据系签订商品房认购书而非商品房买卖合同，故一审判决认定双方结算佣金的依据为签订商品房认购书，具有事实依据，无明显不当。

2、关于保证金问题。由于目前大部分房源仅签订商品房认购书，故预留保证金既符合合同约定亦有利于合同履行。

3、关于房屋装修费用问题。因《补充协议三》约定该装修费应从佣金中予以扣除，且河南正光公司已对外签订《装饰装修工程施工合同》并开始了实际施工，故原审判决并无不当。

4、关于退房佣金问题。因为代理合同并未就该问题作出约定，故原审判决基于公平原则并结合合同具体履行情况，未予支持中投公司的佣金请求，处理结果并无明显不当。

关于争议焦点二，河南正光公司是否应就14套未售出的包销房源向中投公司赔偿损失

1、民法第577条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，关于剩余14套包销房的权属，《补充协议三》约定属于中投公司所有，而河南正光公司须无条件配合更名手续，变更费用则由中投公司承担，故原审判决认定河南正光公司须按约定的销售底价向中投公司作出赔偿，具有事实及法律依据。

2、但是，中投公司须以备案价格计算损失数额的主张，缺乏合同依据，法院不予支持。前述协议约定案涉房屋权属时，并未约定相关前提条件，故河南正光公司的抗辩理由，法院认为缺乏合同依据，亦不予支持。

关于争议焦点三，河南正光公司应否赔偿剩余未销售代销房源的预期利益损失及项目管理奖励

1、在案证据无法证明合同不能履行完毕系由于河南正光公司的过错导致，故中投公司请求河南正光公司赔偿相关的预期利益损失，缺乏事实和法律依据。

2、代理合同约定的管理奖励分配数额为项目税后净利润的5.5%。但案涉项目尚未形成税后净利润，故中投公司的主张缺乏事实依据。

关于争议焦点四，中投公司应否向海南正光公司开具增值税专用发票以及赔偿可抵扣增值税款的经济损失

本案中，合同约定中投公司应在收到款项的五个工作日内给河南正光公司开具发票，而后者反诉请求中投公司将发票开具给海南正光公司，缺乏合同依据。

同样，河南正光公司要求中投公司赔偿此项损失，亦缺乏事实和法律依据。

关于争议焦点五，中投公司应否承担河南正光公司、海南正光公司的律师费

本案中，当事人之间并未明确约定由中投公司承担因诉讼产生的律师费，且河南正光公司亦未就70万元律师费用的实际发生提供证据证明。故河南正光公司的上诉主张，缺乏事实及合同依据。

【专题】

一、委托合同任意解除权的基本类型

原《合同法》第410条对于委托合同的任意解除权只作了较为笼统的原则性规定，并没有根据具体的合同类型对行使条件及损失赔偿的范围予以细化。

《民法典》在这方面未采纳某些学者的意见将委托合同分为民事委托和商事委托，而是在第933条区分了无偿委托和有偿委托中的一方当事人任意解除后的赔偿范围。一般而言，有偿委托往往是发生在商事领域，而无偿委托通常基于自然人之间的信任与互助。

而本文就进一步阐述有偿委托的任意解除权规则在民事、商事案件领域适用的差异。

二、有偿委托中任意解除权的具体限制或排除规定的效力

实务中，委托合同的当事人常通过约定限制、排除一方或双方的任意解除权，并约定高额违约金。此类特约，构成对任意解除权的约定排除或限制。对于该类约定的效力，《民法典》未就该类特别约定的效力予以明确规定，司法界存在以下两类观点：

支持的观点是：尊重当事人意思自治；该类规范系任意性规范，不损害国家、集体或第三人的利益。

反对的观点包括：尽管是当事人的合意，但该约定违背了委托合同的根本属性，且民法第933条(原《合同法》第410条)系属于必须遵守的强制性规范。

一般认为，若是自然人之间的无偿委托，排除或限制的约定无效；但在有偿委托中，应当根据民事或商事的不同作进一步区分。

(一）民事、商事有偿委托中排除或限制委托人任意解除权的特别约定效力

1、像委托律师、会计师提供专业服务的委托合同，属于典型的民事委托合同。在该类合同中，有学者依据《律师法》第32条规定：“委托人可以拒绝已委托的律师为其继续辩护或者代理，同时可以另行委托律师担任辩护人或者代理人。”认为合同中约定排除任意解除权条款无效，有些地方法院援引民法典第497条关于格式条款效力的规定认定此类特别约定无效，最高人民法院亦认为该约定加重了委托人的诉讼风险损害社会公共利益。

2、民事委托合同更多地基于道德和友情，以无偿为原则，故对受托人的保护程度较低，委托人行使任意解除权的正当性更强。相较于民事关系，商事主体的缔约谈判能力、信息获取能力、风险控制能力更强，有能力为达到营利目的而选择最合适进路，法律理应更尊重当事人的意思自治，故在商事委托合同（委托代理销售合同）中，应当承认双方关于排除或限制委托人任意解除权约定的效力。实务中，法院一般亦承认此类合同中排除或限制任意解除权特别约定的效力。

3、实践中，商事主体多以格式条款的形式排除或限制委托人的任意解除权。此时，又须考虑格式条款的有关民法规定。

有法院认为，排除委托人任意解除权的格式条款可能违反民法第497条“排除对方主要权利”的规定而认定该协议无效。对此，首先要注意格式条款的效力认定，核心应放在“未经个别协商”，“重复使用”并非其关键特征；其次，合同中要表明提供格式条款一方已尽到提示说明义务；最后，我们须认识到格式条款规则的规制目的是保护处于实质上的不平等的合同主体-普通消费者以实现实质公正，故不应简单适用“排除对方主要权利”的无效条款，应视合同的履行情况根据诚信原则来具体判断此类格式条款的效力。

(二）民事、商事有偿委托中排除或限制受托人任意解除权的特别约定效力

委托合同作为行为之债，受托人的履行行为义务难以被强制执行，有偿委托中受托人的任意解除权具有一定的正当性，故通说认为就受托人放弃作出的特别约定有效。

像在律师委托代理合同中，由于诉讼案件的审理存在严格的时限要求，若受托人行使任意解除权后，委托人在短时间内可能难以再确定适当的受托人接手工作，故双方当事人根据具体案件情况事先约定排除或限制受托人解除权，应当认定该特别约定有效。

但是，承认排除任意解除权的特别约定效力，不等于受托人没有机会从丧失信赖关系的合同中脱身，受托人可以重大事由终止权为由解除合同，因为后者的权利基础同样在于信赖关系破裂的法理。另外，受托人所负债务为行为义务，若符合民法第580条规定的“债务标的不适合强制履行”的情形，即使“排除受托人的任意解除权”有效，受托人依然有权摆脱合同约定义务的拘束。

三、民事、商事有偿委托中任意解除权的赔偿范围区分

实务中，因为原《合同法》第410条没有明确任意解除权行使后的损害赔偿范围，造成许多案例，都将赔偿范围限定于直接损失。亦有学者认为，任意解除的赔偿系针对相对方的信赖利益作出赔偿。在商事领域，若将赔偿囿于直接损失，可能造成对于一方商事主体的利益保护不足问题。

学界的通说认为，法律应当对任意解除权进行必要的限制。限制的方式包括绝对限制和相对限制。绝对限制是指在特定情形下排除委托人或受托人的解除权；相对限制是指在某些情形下双方虽仍享有任意解除权，但解除合同需要赔偿对方的履行利益损失。

依据《民法典》第933条，对有偿合同采相对限制说，一方当事人行使任意解除权后，除不可归责于该当事人的事由外，需要赔偿对方直接损失与可得利益，其赔偿范围与第584条规定的违约损害赔偿范围相同。但是，这一规定并没有进一步区分民事委托和商事委托，故本文对此予以细化作展开分析。

(一)民事有偿委托中委托人行使任意解除权的赔偿范围

实务中，像委托律师提供法律服务的委托合同是比较典型的民事有偿委托合同类型。若是此类合同的委托人在合同履行过程中行使任何解除权，是否须按约定支付全部报酬？大多数法院只就劳务部分的报酬及相应损失予以支持，并未依据民法第933条的规定支持了合同约定的全部报酬，更遑论那未作约定的可得利益损失。

法院认为，此类合同的当事人双方存在特殊的信赖关系，因为委托人难以事前对受托人的专业能力、操守进行判断，故行使任意解除权的正当性更强，若委托人须付出赔偿可得利益的代价解除合同，对委托人难言公正。而且法律服务委托合同不像销售代理委托合同，受托人没有过多前期投入费用，故在受托人的报酬请求上有所限制可较好地实现双方利益上的均衡。

若是法律服务委托合同约定了风险代理，委托人支付报酬的条件系胜诉判决或执行成果，则委托人行使解除权可视情形类推适用民法第159条，视为条件已成就，委托人应依约支付报酬。但争议往往系委托人解除合同时条件是否成就尚处不确定状态，法官须基于受托人的实际工作按公平、诚信原则酌判适当补偿。因此，最好的解决之道系做好预判，各当事人在合同中做好相关约定。

民事有偿委托中，若委托人解除合同，可就受托人的合同履行的具体情况按比例支付报酬，而不一味侧重于赔偿受托人的直接损失，平衡受托人的工作成果和实际投入。

(二)商事有偿委托中委托人行使任意解除权的赔偿范围

在商事委托中，委托人行使任意解除权须按民法第933条规定赔偿可得利益损失，这解决了以往存在的关于赔偿范围的争议。从比较法的角度来看，德国商法典、瑞士债法典均有类似规定。

在商事领域，受托人接受委托履行合同约定义务，目的是获得经济利益，在缔约之前亦会付出前期投入，故在实际案例中，法院一般会对受托人的正常经营开支予以保护。

像在房地产委托代理销售合同纠纷案件中，法院认为，在约定不明的情况下，计提佣金的范围应包括已收到定金但未签订正式房屋买卖合同的购房者，而不仅指那些已签订正式合同的，否则不免有违公平原则，损害了受托人的正当利益。

(三)有偿委托中受托人行使任意解除权的赔偿范围

同样，依据民法第933条，有偿委托中受托人行使任意解除权后，亦须赔偿委托人的履行可得利益。但是，委托人的履行可得利益具有很强的不确定性，存在举证困难。

像在诉讼委托代理合同中，委托人期望获得的胜诉利益，取决于证据、法律依据、法官观点甚至运气等多方面因素，很大程度上并不取决于受托人的能力及工作态度。

此外，委托人在收到受托人解除合同的通知后，应当及时亲自处理委托事务或另行委托第三人，若其怠于履行上述不真正义务，应根据减损规则丧失损失扩大部分的赔偿请求权。

但是，在判定是否怠于履行该不真正义务，须结合委托的性质、具体内容及实际履行情况等综合考量。

【基本案情】

上诉人海南中投富德企业管理咨询有限公司因与上诉人河南正光置业有限公司、被上诉人海南正光置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院(2019)琼民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。

中投公司上诉请求：

1.撤销一审判决第一项，改判河南正光公司向中投公司支付已售出的包销房源和代销房源应付未付酬金共计2621.747553万元；2.撤销一审判决第二项，改判河南正光公司向中投公司赔偿未能交付包销房源未售出的14套房产的经济损失1337.1947万元；3.撤销一审判决第四项，改判河南正光公司向中投公司赔偿剩余未销售代销房源的预期利益损失601.099033万元及项目管理奖励1492.311774万元；4.一、二审诉讼费全部由河南正光公司、海南正光公司承担。

事实和理由：

河南正光公司、海南正光公司辩称：

河南正光公司上诉请求：

1.撤销一审判决第一项，改判驳回中投公司该部分本诉请求;

2.撤销一审判决第二项,改判驳回中投公司一审该部分本诉请求;

3.撤销一审判决第五项,改判支持河南正光公司一审全部反诉请求。

4.本案一、二审案件受理费由中投公司承担。

事实和理由:

中投公司辩称：

中投公司一审诉讼请求：

1.海南正光公司、河南正光公司向中投公司支付已售出的包销房源和代销房源应付未付酬金共计2621.747553万元；

2.海南正光公司、河南正光公司向中投公司交付包销房源未售出的14套房产，并配合中投公司办理过户登记手续，或者赔偿该部分房产的市场价值1337.1947万元；

3.海南正光公司、河南正光公司向中投公司赔偿剩余未销售代销房源的预期利益601.099033万元；

4.海南正光公司、河南正光公司向中投公司赔偿因未能按时交付部分代销房源而造成的预期利益损失7158.3946万元；

5.海南正光公司、河南正光公司向中投公司赔偿应当支付的项目管理奖励1492.311774万元；

6.海南正光公司、河南正光公司向中投公司返还代付的曾琪樟工资、社会保险、员工福利合计11.452657万元；

7.由海南正光公司、河南正光公司承担本案全部诉讼费用(包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、公证费等由于诉讼发生的各类费用)。

海南正光公司、河南正光公司一审反诉请求：

1.中投公司向海南正光公司开具541.8677万元的增值税专用发票；

2.中投公司向海南正光公司赔偿未开具增值税专用发票所造成的可抵扣增值税款的经济损失共计30.6717万元；

3.中投公司承担律师费70万元；

4.本案诉讼费、鉴定费、保全费、执行费等全部因诉讼发生的费用由中投公司承担。

一审法院查明：

2017年10月10日，河南正光公司作为甲方，与中投公司作为乙方签订《全案销售代理合同》约定：

甲方作为正光观海花园小区实际投资方，已取得海南省澄迈县老城经济开发区北二环与玉堂北路交汇处东北侧地号为6050100045地块的国有土地使用证(登记在航澄公司名下，证号为老城国用xxx第xxx号)，甲方已在该地块上开发商品房正光观海项目，并与乙方达成一致，由乙方作为项目实际管理方，就该项目进行全程管理。

甲乙双方就本项目整体全程管理及所剩房源(约40000平米)委托乙方独家销售。本合同期限为合同签订之日起至2018年12月31日止。

乙方获得的报酬由三个部分组成：

一、项目除一期3000平米和二期7500平米的房源外销售金额的5%作为操盘报酬(项目按月支付给乙方)；

二、项目销售的基础佣金和溢价分成；

三、本项目税后净利润的5.5%作为管理奖励分配给乙方公司(季度预结、年度汇算、项目每期结束结算)。

成功销售是指，无论客户付款方式如何，客户签订《商品房买卖合同》并交纳购房首付款即视为成功销售。

销售合同总金额为乙方按本合同条件成功销售并汇至甲方或项目账户上的总金额，不含办证税费以及代收费用等。

代理佣金为：乙方业绩范围内成功销售的房屋(按套)，甲方支付给乙方的销售佣金，由基础佣金、溢价分成、挞定定金分成45%三部分组成。

销售底价为：对该项目所有一期(不低于3000平米)及二期暂定为7500平米(含装修)底均价为一期毛坯6000元/平米、二期精装6800元/平米，在此底价基础上乙方自行制定对外销售价格表并获取超过本底均价以上收入实际税费后作为报酬及佣金。

其他房源(三号楼除外)销售价格底价表双方共同确定,10000元/平米以下成交的,乙方基础佣金为销售额的10%(按套)。销售单价超过10000元/平米部分，乙方分成40%(按套)，乙方分成部分的税费由乙方承担。

乙方销售房屋的所有款项，以及客户缴纳的定金或认购金，均需汇入政府部门备案项目账户(乙方管理或甲乙双方共管)，甲方存在违约情况下，乙方有权收取相应款项，用于支付乙方房款、报酬及佣金等其他乙方权益款项，甲方对此认可并承担相应交房等连带责任。

鉴于乙方投入本项目的资源主要为人力资源及分销资源及其他费用，因此任一实际回款(含销售)等都应该保证立即(五个工作日内)优先支付乙方2000万房款定金、报酬及佣金。

乙方应该在收到款项的五个工作日内给甲方开具发票(甲方要求晚开除外，但不影响乙方及时获得报酬)。

本合同一经生效，任何一方无故擅自解除合同或其行为导致本合同无法履行，将构成根本违约责任。

如乙方未经甲方书面同意，无故终止合同属乙方根本性违约，双倍罚没乙方未领取的所有报酬或佣金并回收已售给乙方的房源，甲方未经乙方书面同意终止合同，属甲方根本性违约，甲方需立即支付乙方投入到项目的所有资金及报酬佣金外，另行双倍赔付乙方投入到本顶目的全部成本和资金，承担违约责任。

吴雪明在河南正光公司盖章处的法定代表人签名处签名，该合同中记载的河南正光公司的联系人为吴雪明。

《全案销售代理合同》签订后，河南正光公司将首批包销房源(2号楼部分04号房源以及4号楼、6号楼、8号楼未售出房源交接给中投公司作为包销房源)和代销房源(1号楼、2号楼剩余房源)交接给中投公司。

2017年10月17日，河南正光公司作为甲方，与中投公司作为乙方签订《〈全案销售代理合同〉的补充协议》(补充协议一)，针对二期未取得预售许可证且价格体系未建立的房源定向销售，实现快速资金回笼，保障项目正常经营，甲乙双方约定：

甲方额外指定建筑面积1000平米，交由乙方进行销售；甲乙双方约定，本次指定的房源的销售底单价为8500元/平米(含精装);乙方应于签约一周内(即自2017年10月30日起针对该部分房源实现销售并回款不低于425万元，不足部分由乙方补足，补足部分相对应的房源视为乙方一次性买断，并拥有两次更名权利；乙方应于预售许可证取得后的45个工作日内回完70%相应款项；超出基础底单价8500元/平米收益部分归乙方所有，所对应税费由乙方承担。

2017年11月2日，河南正光公司与中投公司签订《河南正光公司与中投公司项目资料、往来函件(收、发文)、邮件管理制度》，约定：

河南正光公司接收函件的对接人为吴婷，中投公司接收函件的对接人是刘尚锁，河南正光公司及其关联公司函件(收、发文)的专用邮箱为（略），中投公司的函件(收、发文)的专用邮箱为（略）。

2018年2月13日，河南正光公司与中投公司盖章确认的2017年11-12月应结算管理费、佣金汇总表载明：

代销房源佣金和溢价分成、买断房源溢价、管理费、代销房源管理费共计184.083448万元。

2018年2月13日，河南正光公司与中投公司盖章确认的2018年1月应结算管理费、佣金汇总表载明：

代销房源佣金和溢价分成、买断房源溢价、管理费、代销房源管理费共计716.085674万元。

2018年3月26日，河南正光公司与中投公司确认的2018年2月应结算管理费、佣金汇总表载明：

代销房源佣金和溢价分成、买断房源溢价、管理费、代销房源管理费共计430.529236万元。

2018年3月27日，河南正光公司作为甲方，与中投公司作为乙方签订《补充协议二》，因河南正光公司提出建立独立账户、独立管理资金，双方补充约定：

一、根据河南正光公司与中投公司签定的合同约定，中投公司包销房源每平米售价一万元以内(含一万元)的房款进入中投公司与河南正光公司共管招商银行账户；一万元以上部分由销售人员和购房客户商定账户付款。代销房源所有款项均需进入中投公司与河南正光公司共管招商银行账户。

二、中投公司包销的11500㎡房源售房累计回款须达到五千万元后，河南正光公司应及时支付中投公司包销房源溢价款项(回款计算日期从中投公司进场日起)；中投公司承诺2018年7月底所有包销房源回完全款(按揭房款按照回款计算，包销房源的全款按照原合同约定金额计算)。

三、陈明珠的14套房源房款由中投公司代付，该费用从中投公司与正光公司结算费用内抵扣；

四、收款流程确定由陈凤梅保管刷卡机并经手收款工作，丁德建审核款项，王福吉复核银行小票后开具收据。河南正光公司负责安排收款人员与销售人员同步上班，确保及时办理售房收款手续；

五、河南正光公司应于2018年3月26日结清中投公司2018年3月1日前所有费用，主要为河南正光公司房源房款的5%的管理费、10%的佣金、溢价部分及包销房源的溢价部分；

六、因河南正光公司要求需要另设独立账户管理，即日起进入甲乙双方共管账户的购房款，按照河南正光公司要求每月进行一次结算，代销房源房款扣除中投公司管理费、佣金、溢价部分，按照河南正光公司要求汇入河南正光公司指定账户；包销房源扣除中投公司溢价及税金后，按照河南正光公司要求汇入其指定账户。河南正光公司应保证建设资金正常运行。同时河南正光公司须将中投公司管理费、营销佣金和溢价部分汇入中投公司指定账户，(双方付款同时提交付款申请，同时审核、支付)，需保证共管账户资金不少于300万元。

七、鉴于河南正光公司设立独立账户、独立管理购房款项，本协议第五条执行同时解除河南正光公司农信社银行共管账户，该账户资金由河南正光公司自行支配使用，但项目建设资金由河南正光公司负责保障。

八、农信社银行解除共管后即刻收回农信社刷卡机，售楼处只保留招商银行刷卡机收款。

九、不论是包销、代销房源回款，中投公司需按销售计划回款，2018年3月1日起到7月30日累计回款8000万，达到此目标，营销案场整改费用七十万元由河南正光公司及时支付；如未达到，该费用由中投公司支付。

2018年4月4日，河南正光公司与中投公司确认的2018年3月应结算管理费、佣金汇总表载明：

代销房源佣金和溢价分成、买断房源溢价、管理费、代销房源管理费共计1049.779974万元。

2018年4月6日，吴雪明签字确认的《工程部曾琪樟费用明细确认单》载明：

正光观海项目工程部员工曾琪樟入职以来一直由中投公司代发工资并缴纳社保、公积金、节假日福利等，入职申请表及面试程序吴雪明董事长均同意并参与面试确认，曾琪樟具体产生费用金额待与河南正光司结算时另行清算。

2017年12月至2018年11月，中投公司向曾琪樟发放工资和出差补贴共计11.152844万元。2018年3月至2018年11月，中投公司负担曾琪樟住房公积金共计l711.41元。2017年12月至2018年11月，中投公司为曾琪樟缴纳基本医疗保险共计786.72元。

2018年4月17日，中投公司向河南正光公司出具的《关于认购书遗失及营销服务合同问题处理承诺书》载明：

由于前阶段正光观海营销部两个团队销售，在领取认购书流程上缺失规范，导致目前15份认购书已确认丢失，按照遗失处理，如因此认购协议产生的任何经济、法律纠纷与河南正光公司无关，中投公司承诺自愿承担相关经济、法律责任。

中投公司的包销房源中，购房客户与河南正光公司签订了商品房认购书的有166套房，其中，签订了《商品房买卖合同》的有14套房。该166套房中已经退房的有12套。

代销房源中，购房客户与河南正光公司签订了商品房认购书的有90套，其中，签订了《商品房买卖合同》的有15套房。该90套房中已经退房的有9套。

2018年3月22日至2018年4月23日期间，中投公司与61位业主另行签订了《营销服务合同》，并收取相关房款。

2018年4月28日，河南正光公司与中投公司签订《补充协议三》，约定：

一、3000㎡(2、6、8号楼)中投公司房源室内精装修工作由河南正光公司负责，按每平米800元装修标准，共计240万元，该费用从中投公司房款内扣除。

二、中投公司10500㎡房源及1000㎡房源超出部分面积为34.42㎡，该部分房源按12283.45元/㎡计算，共计422796元结算给河南正光公司。同时扣除中投公司管理费及溢价90142.21元，应付河南正光公司332654元。

三、中投公司已销售房源需签署营销服务合同共109份(10500元/㎡ 51份+10000元/㎡ 58份)，复印件加盖中投公司公章后，必须在5月底前交与河南正光公司。

四、双方公司签订本协议当日确认共管银行只保留海南正光公司招商银行账户，其余银行解除共管，在签订本协议后于2018年5月5日前完成解除共管手续。双方公司承诺所剩余包销房源、代销房源的售房款均进入海南正光公司招商银行，如有一方违约，另一方可自行收取本公司房源房款，中投公司房源售房款进入招商银行共管账户并确认到账后日结日清，同时，代销房源剩余款项由正光公司自由支付。河南正光公司如有延迟支付，中投公司可自行收取包销房源售房款，且河南正光公司无条件配合所有购房手续的办理。

五、中投公司与河南正光公司的10500㎡、1000㎡、陈明珠10套房源的结算金额约为8300万元(具体以核对数据为准)，中投公司包销房还剩14套房源。房屋产权属中投公司所有，河南正光公司须无条件配合更名手续，变更费用由中投公司承担。

六、双方公司确认招商银行共管账户双方需各预留500万元(共1000万元)作为退房保证金，如有退房，属中投公司包销的房源500万保证金不足时，中投公司必须2日内无理由如数退还购房款。否则，由正光公司退还房款，退房款按认购书协议如数退款，其余需退客户的费用由中投公司负责，且该房源由正光公司自行处置。退房保证金待购房客户办结购房合同后2日内退还。

2018年4月28日，中投公司向河南正光公司出具的一张收据上备注：欠河南正光公司装修款123万元，该笔费用从下次结算费用中扣除。

2018年6月9日，河南正光公司向中投公司复函，载明中投公司存在诸多违约行为。

2018年8月8日，河南正光公司向中投公司出具《关于调整正光观海项目负责人的函》，认为中投公司委派的项目负责人李玉通管理不善，要求中投公司五日内调整项目负责人。

2018年10月29日，河南正光公司向中投公司出具《关于敦促开具增值税专票的函》，要求中投公司将发票开具给海南正光公司。

2018年8月31日至2019年1月14日，中投公司就签订《商品房买卖合同》问题、支付销售佣金问题、发票的开具问题向河南正光公司多次去函。

2018年8月24日，中投公司向河南正光公司发送的《关于暂时撤回驻场人员的告知函》载明：

在2018年8月23日双方公司指定人员在对账后，河南正光公司无视双方共同努力的核对成果，并最终导致中投公司员工(含数名女性员工)被河南正光公司员工及其组织的社会闲杂人员围堵、推搡、挑衅、围殴。

该事件发生后，本着友好协商解决项目问题，特此致函河南正光公司：1.请河南正光公司务必珍惜双方友好合作关系，尊重双方共同努力的成果，不人为设置障碍，并对恶意滋事的员工严肃问责，确保项目合作利益及确保中投公司委派至现场工作人员的人身安全。2.为避免中投公司委派至现场工作人员的人身安全遭受威胁，望河南正光公司尽快、严肃、妥善解决8.23事件并书面告知中投公司处理结果，此前，中投公司将暂时撤回驻场人员，由此引发的所有后果概由河南正光公司承担。

2018年9月7日，澄迈县公安局老城边防派出所出具的《治安调解协议书》载明：

2018年8月23日21时许，在澄迈县老城镇北二环路北侧正光观海工地门口，正光观海工地员工李少君与正光观海工地员工家属欧世磊因琐事打架。经调解，双方自愿达成如下协议：由李少君向欧世磊赔礼道歉，双方相互赔偿医药费，经双方确认，于2018年9月16日由李少君向欧世磊赔偿医疗费共计2900元现金，双方到此结束，不再追究对方责任。

河南正光公司向以下29套房的购房业主出具了《承诺书》。该《承诺书》载明：

因项目正在办理土地及项目过户事宜，暂无法出具正式网签合同，河南正光公司承诺6个月内与客户再行签署正式网签合同，如超过6个月时间未能出具正式合同或者不能保留该房屋业主的购房权利，河南正光公司承诺15个工作日内退还客户所有房款。

本案的双方当事人对以下事实均予确认：

河南正光公司、海南正光公司已向中投公司支付款项5655.4765万元。所售房产中已签订《商品房买卖合同》的有29套房，业主已缴纳了房款，河南正光公司已向中投公司支付了该29套房的销售佣金541.8677万元。

根据双方均认可的备案价格及房屋面积，中投公司请求过户的14套未售出的包销房源总面积为946.64㎡，按销售底价计算出来的总价为636.5702万元，按备案单价计算出来的总价为1337.1947万元。

另查明：涉案的正光观海项目登记在航澄公司名下。

一审法院认为，本案的争议焦点为:

1.中投公司主张海南正光公司和河南正光公司应向其支付已售出的包销房源和代销房源应付未付酬金2621.747553万元，是否应予支持；

2.中投公司主张海南正光公司和河南正光公司应向其交付包销房源未售出的14套房产并配合办理过户登记手续，或赔偿该部分房产的市场价值1337.1947万元，是否应予支持；

3.中投公司主张海南正光公司和河南正光公司应向其赔偿剩余未销售代销房源的预期利益601.099033万元，是否应予支持；

4.中投公司主张海南正光公司和河南正光公司应向其赔偿因未按时交付部分代销房源而造成预期利益损失7158.3946万元，是否应予支持；

5.中投公司主张海南正光公司和河南正光公司应向其赔偿应付的项目管理奖励1492.311774万元，是否应予支持；

6.中投公司主张海南正光公司和河南正光公司应向其返还代付曾琪樟工资、社会保险和员工福利11.452657万元，是否应予支持；

7.海南正光公司、河南正光公司主张中投公司应向海南正光公司开具541.8677万元增值税发票，或赔偿未开具增值税专用发票所造成的经济损失30.6717万元，是否应予支持；

8.海南正光公司、河南正光公司主张应由中投公司承担律师费70万元，是否应予支持。

综上，依照合同法第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、限河南正光公司于判决生效之日起十日内向中投公司支付已售出的包销房源和代销房源应付未付酬金11409197.53元；

二、限河南正光公司于判决生效之日起十日内向中投公司赔偿未能交付包销房源未售出的14套房产的经济损失6365702元；

三、限河南正光公司于判决生效之日起十日内向中投公司支付中投公司代付曾琪樟的工资、住房公积金等共计114026.57元；

四、驳回中投公司的其他诉讼请求；

五、驳回河南正光公司、海南正光公司的反诉请求。

本院二审期间，中投公司提交2份证据：

证据1人民法院生效裁判文书(2019)琼9023民初925号、(2019)琼96民终1103号、(2020)琼96民终429号、(2019)琼96民初751号、(2018)琼民终25号、(2019)最高法民申2352号，拟证明河南正光公司在开发“正光观海”项目过程中先后与联建单位、施工单位、销售单位以及业主方产生纠纷，河南正光公司在整个项目开发过程中，均处于资金高度紧张状态，通过提前出售房产的方式解决资金难题，如从易水平、林秀芳处收取3000万元用于补缴欠缴的土地出让金。委托中投公司销售前曾委托他人销售，房价为5000元每平方米，中投公司不仅通过包销方式向其提供资金支持，还通过自己努力将价格提高至6000元、6800元以及10000元以上。中投公司的委托销售回款极大缓解了河南正光公司的资金链断裂难题。

证据2项目现场照片，拟证明河南正光公司承诺的室内精装修至今未装修，一审判决不应扣除中投公司240万元装修款。

河南正光公司质证认为：

对中投公司提交的证据2真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，不能达到证明目的，该证据是一些外立面的照片，不能看到房屋内部装修情况。

本院分析认证如下：证据1反映在项目开发过程中存在一定纠纷，但在缺乏其他证据佐证的情况下，尚不能由此证明已对本案合同履行产生根本影响；证据2主要系建筑物外立面照片，未能反映房屋内部装修情况，尚不足以实现中投公司的证明目的。

河南正光公司、海南正光公司提交4份证据：

证据1《装饰装修工程施工合同》(6号楼、8号楼)和证据2《装饰装修工程施工合同》(2号楼、4号楼)，拟证明河南正光公司已经实际进行装修工作，一审判决依据《补充协议三》扣除240万元装修费，符合当事人合同约定和法律规定；

证据3项目地装修照片，拟证明河南正光公司已经按约定进行装修工作；

证据4国家税务总局海南省税务局第二稽查局《税务检查通知书》(琼税二稽检通一〔2019〕1000241号)，拟证明中投公司必须承担相应税费的义务，必须从酬金中进行扣减。

中投公司质证认为：

1.对河南正光公司提交证据1、证据2的真实性不发表意见，但对关联性和证明目的有异议。需要装修的面积集中在2号楼、6号楼和8号楼，4号楼是否装修与中投公司无关；证据1签署时间为2019年12月底，晚于一审判决时间，即当时6号楼、8号楼的装修合同尚未签订；鉴于河南正光公司和其所有合作伙伴均发生纠纷，对于该合同能否得到履行持保留意见。

2.认可证据3的真实性和合法性，但不认可关联性和证明目的，其中6号楼和8号楼的黑白照片正可看出房屋处于毛坯状态。

3.认可证据4的真实性和合法性，但不认可关联性和证明目的，该文件是出具给海南正光公司的，而海南正光公司不是合同相对人，中投公司在原审中希望两公司共同承担支付义务，但原审以海南正光公司不是合同相对人为由驳回中投公司对海南正光公司的诉求，相应的，中投公司也没有给海南正光公司开具发票的义务。且该文件看不出因何原因受到税务稽查及稽查的结果，中投公司作为收款单位，在收款之后负有缴纳税费的义务，应由税务机关处理，不应在本案处理。

本院分析认证如下：中投公司对证据1、2、3的真实性未持异议，本院予以确认。上述证据反映河南正光公司就案涉项目部分楼房签订了《装饰装修工程施工合同》，并进行了部分施工，可以证明河南正光公司履行了一定的装修义务。证据4反映税务部门通知海南正光公司将进行税务检查，但并无具体检查结果，无法体现与本案的关联性，尚不能实现河南正光公司、海南正光公司的证明目的。

二审对一审查明的事实依法予以确认。

本院认为，根据中投公司和河南正光公司、海南正光公司的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：

1.一审判决认定河南正光公司向中投公司支付包销房源和代销房源应付未付酬金共计1140.91975万元是否正确；

2.一审判决认定河南正光公司向中投公司赔偿未能交付的14套未售出包销房源的经济损失636.7502万元是否正确；

3.河南正光公司是否应向中投公司赔偿剩余未销售代销房源的预期利益损失601.099033万元及项目管理奖励1492.311774万元；

4.中投公司是否应向海南正光公司开具541.8677万元的增值税专用发票以及是否应向海南正光公司赔偿未开具增值税专用发票所造成的可抵扣增值税款的经济损失共计30.6717万元；

5.中投公司应否承担河南正光公司、海南正光公司律师费70万元。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

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